Când poți vinde un apartament cumpărat cu credit ipotecar. Regulile pentru „Noua Casă”

O locuință cumpărată prin credit ipotecar poate fi vândută înainte de rambursarea integrală a împrumutului, însă tranzacția presupune acordul băncii și îndeplinirea unor cerințe legale și contractuale, explică avocatul Mara Negulescu, citat de Digi24.ro.

Legislația din România nu impune un termen minim după care o locuință achiziționată prin credit ipotecar poate fi închiriată, iar faptul că imobilul este ipotecat nu împiedică automat încheierea unui contract de închiriere. Banca deține doar drept de ipotecă asupra imobilului, în timp ce deciziile privind utilizarea și administrarea locuinței aparțin proprietarului. Totuși, unele bănci pot solicita notificarea prealabilă sau chiar acordul instituției financiare, în funcție de clauzele din contractul de împrumut și din actul de ipotecă.

Există diferențe și în funcție de tipul creditului contractat: creditele pentru locuință sunt acordate, de regulă, pentru uz personal, iar închirierea nu este interzisă automat, ci depinde de condițiile din contract. Creditele destinate investițiilor imobiliare sunt concepute special pentru obținerea de venituri din chirii, astfel că închirierea este acceptată implicit.

Locuințele achiziționate prin programul „Noua Casă”, precum și cele cumpărate anterior prin fostul program „Prima Casă”, sunt supuse unei interdicții de înstrăinare pentru o perioadă de cinci ani de la data achiziției. În acest interval, imobilul nu poate fi vândut fără respectarea condițiilor prevăzute de lege și fără acordul instituțiilor implicate.

Legislația permite însă înstrăinarea locuinței înainte de expirarea termenului de cinci ani, dar doar în anumite situații:

• proprietarul poate vinde imobilul dacă achită integral creditul, fie anticipat, fie la termen. În acest caz, banca solicită FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri) emiterea acordului necesar pentru radierea interdicției de înstrăinare;
• locuința poate fi vândută și prin preluarea creditului de către o persoană eligibilă în cadrul programului „Noua Casă”. După aprobarea băncii, FNGCIMM emite documentele necesare, iar noul beneficiar preia atât finanțarea, cât și dreptul de proprietate asupra imobilului.

În cazul locuințelor achiziționate prin programele „Prima Casă”/„Noua Casă”, ipoteca este constituită atât în favoarea băncii, cât și a statului, prin Fondul de Garantare, iar închirierea se poate face, de regulă, doar cu acordul instituțiilor implicate. Potrivit FNGCIMM, procedura presupune obținerea acordului băncii finanțatoare, urmată de solicitarea acordului Ministerului Finanțelor – Direcția Generală de Trezorerie și Datorie Publică, dacă contractul de închiriere este înregistrat la administrația financiară.

Obținerea acordului băncii înainte de închirierea unui apartament cumpărat prin credit nu este obligatorie în toate cazurile, deoarece totul depinde de prevederile din contractul de credit și din cel de ipotecă. Dacă există o clauză care impune informarea sau aprobarea instituției financiare, aceasta trebuie respectată; nerespectarea obligațiilor poate avea consecințe financiare importante, inclusiv penalități, comisioane, declararea scadenței anticipate a creditului sau executare silită asupra imobilului.

Înainte de încheierea unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să verifice clauzele privind destinația imobilului, restricțiile privind utilizarea (închiriere, subînchiriere, folosirea în scop comercial) și consecințele nerespectării obligațiilor contractuale.

Veniturile obținute din închirierile pe termen scurt pot fi încadrate drept activitate independentă sau activitate turistică, ceea ce atrage obligații fiscale suplimentare: depunerea anuală a Declarației Unice și achitarea impozitului aferent. Dacă activitatea capătă un caracter frecvent și organizat, autoritățile pot solicita autorizarea sau înregistrarea ca persoană fizică autorizată. Potrivit Articolului 83 din Codul Fiscal, veniturile obținute din închirierea a unu până la șapte camere situate în locuințe aflate în proprietate personală sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor; peste acest număr, veniturile sunt încadrate ca venituri din activități independente.