Piața imobiliară din România, deși atractivă, prezintă riscuri semnificative, în special la achiziționarea proprietăților aflate în faza de proiect. Cazul Nordis a devenit un exemplu dureros al abuzurilor la care pot fi expuși cumpărătorii neavizați. Pentru a evita astfel de situații neplăcute, Dr. Av. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază importanța crucială a unui raport due diligence complet și a asistenței juridice specializate.

De ce este esențială verificarea amănunțită înainte de cumpărare?

Achiziționarea unei proprietăți, mai ales una nefinalizată, nu trebuie tratată superficial. Procesul de due diligence nu este o simplă formalitate, ci o investigație detaliată a tuturor aspectelor legale, tehnice și administrative. Primul pas obligatoriu este verificarea extrasului de carte funciară actualizat. Acesta relevă dacă proprietatea este liberă de sarcini (ipoteci, interdicții), dacă dreptul de proprietate al vânzătorului este clar și necontestat, și dacă imobilul este implicat în litigii sau proceduri de executare silită.

Un alt punct critic este existența și conformitatea autorizației de construire. Lipsa acesteia sau nerespectarea proiectului autorizat poate duce la consecințe grave, de la imposibilitatea racordării la utilități până la demolarea construcției. De asemenea, neînregistrarea promisiunilor de vânzare-cumpărare în cartea funciară lasă cumpărătorii vulnerabili, permițând vânzarea multiplă a aceluiași imobil. Un raport due diligence solid oferă liniștea că investiția, fie ea în București sau în alte piețe dinamice precum Craiova, este sigură și protejată legal.

„Legea Nordis”: O nouă plasă de siguranță pentru cumpărători?

În contextul problemelor recente din piața imobiliară, a fost adoptată o nouă legislație menită să ofere protecție sporită cumpărătorilor, denumită de unii experți „Legea Nordis”. Potrivit informațiilor furnizate de Pavel, Mărgărit și Asociații, legea, adoptată de Senat pe 14 aprilie 2025, introduce măsuri semnificative:

• Limitarea avansului: Dezvoltatorii pot solicita un avans maxim de 15% din valoarea totală la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare.
• Plăți eșalonate: Restul sumei se achită în tranșe corelate cu stadiul construcției (ex: 25% la finalizarea structurii, 25% la terminarea instalațiilor).
• Înscrierea obligatorie în Cartea Funciară: Promisiunile de vânzare trebuie înscrise în cartea funciară pentru a proteja dreptul cumpărătorului și a preveni vânzările multiple.
• Conturi dedicate: Sumele plătite în avans trebuie păstrate în conturi bancare speciale, destinate exclusiv finanțării construcției, sub sancțiunea unor amenzi usturătoare (1% din cifra de afaceri).
• Protecție în caz de faliment: Cumpărătorii primesc statut de creditor privilegiat, deși aplicabilitatea este limitată în fața creditorilor garantați (bănci).

„Având în vedere complexitatea tot mai mare a tranzacțiilor din piața imobiliară în România și riscurile asociate cazurilor precum Nordis, asistența oferită de un avocat imobiliare, avocat litigii imobiliare sau avocat construcții nu mai este un simplu avantaj, ci o condiție indispensabilă pentru o cumpărare imobile sigură și pentru protejarea efectivă a dreptului de proprietate,” a declarat Dr. Av. Radu Pavel.

Cu toate acestea, experții avertizează că legea, deși binevenită, nu elimină complet riscul clauzelor contractuale abuzive. Analiza atentă a tuturor documentelor (promisiune, contract final, autorizație, extras CF) de către un specialist rămâne crucială.

Rolul avocatului: Mai mult decât o formalitate

Într-o piață imobiliară cu potențiale capcane, asistența unui avocat specializat în drept imobiliar este indispensabilă. Acesta poate naviga complexitatea legislației, efectua verificările necesare în cadrul procesului de due diligence, identifica clauzele potențial abuzive din contracte și reprezenta interesele cumpărătorului în cazul nerespectării obligațiilor de către dezvoltator. Apelarea la un expert juridic transformă o potențială tranzacție riscantă într-o investiție sigură și protejată.